(Не)семейная ипотека: какие семьи могут коснуться изменения процентной ставки

В мае 2024 года российская общественность попала в зону турбулентности: в СМИ появилась информация о том, что Минфин предложил повысить ставку по семейной ипотеке для семей с двумя детьми с 6 до 12% с 1 июля. Позже появилась информация о том, что вопрос обсуждается, но возможная перспектива не на шутку встревожила родителей.

Зачем такие меры?

Для чего поднимать ставку по ипотеке именно для семей с двумя детьми вопрос закономерный. В последние годы для повышения рождаемости какие только меры не приняты. В Год семьи такие предложения выглядят очень уж странно. Правда, замминистра финансов Иван Чебесков в кулуарах конференции НАУФОР уже сообщал журналистам о том, что шестипроцентная ипотека — не демографическая мера, а средство поддержки семей с детьми и строительной отрасли.

Руководитель компании недвижимости NEXT ESTATE Павел Красавцев отмечает: льготные ипотеки в целом не лучшим образом влияют на экономику России.

«Плюс застройщики сейчас очень зависят от льготных программ и банк хочет снизить уровень влияния программ на продажи новостроек. Тем более, что те уже в стоимости начали обгонять вторичку в некоторых регионах на 50% и эту ситуацию надо как-то исправлять», — отметил Красавцев.

Более того, чтобы повысить интерес к продажам новых домов, застройщики совместно с некоторыми банками работают по адресным программам, что тоже отражается на процессах в экономике, поэтому государство взяло под контроль и их.

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», отмечает, что российские власти стремятся найти баланс: как субсидировать льготную ставку и при этом экономить на расходах бюджета.

«Но на наш взгляд, увеличение ставки по семейной ипотеке до 12% для заёмщиков с двумя детьми, причём старше 6 лет, лишь уменьшит нагрузку на бюджет. Это решение закроет возможность кредитоваться на льготных условиях для большинства семей. Уровень в 12% — по сути заградительный, особенно для людей со скромными доходами. Ведь платёж семейных заёмщиков также вырастет вдвое, что сделает льготный кредит дорогим и недоступным», — отметил эксперт.

В случае, если такое решение все же примут, то спрос на новостройки по этой госпрограмме в целом по стране может рухнуть после 1 июля почти на 60%, считает Баджурак, так как это «отсечет» две из трех семей, претендующих на получение льготной ипотеки.

К тому же, напомнил специалист, проценты по льготной госпрограмме уже поднимали весной 2022-го — как раз до 12% (Постановление от 29 марта 2022 года №508), из-за чего рынок встал на паузу.

«Люди не брали жилищные кредиты, так как не „проходили“ по зарплате. Но ведь именно семейные заёмщики, которые получают средние зарплаты, остро нуждаются в поддержке государства», — уточнил эксперт.

Получается, из двух зол — растущей инфляции и проблем с приобретением жилья, — госполитика предпочитает решить первую. И этом, по нашему мнению логично: с растущей инфляцией может схлопнуться вся экономика, не только рынок недвижимости.

Кому стоит напрячься?

Кого именно коснется вопрос с повышением ставок по семейной ипотеке пока до конца не понятно. С одной стороны, Президент России поручил продлить семейную ипотеку до 2030 года с сохранением ставки 6%, но он ведь не сказал, для каких семей она останется. Видимо, здесь и была найдена «лазейка».

Все тот же замминистра финансов РФ Иван Чебесков уточнял, что семейная ипотека в нынешнем ее виде сохранится для семей, где есть дети младше 6 лет. Остальные детали обсуждаются и пока не известны.

Таким образом, изменения в льготном кредитовании, судя по всему, затронут все семьи России, что подтверждает Ярослав Баджурак. Кстати, именно так программа и работала до 1 января 2023 года, но затем меры поддержки сделали шире и льготная ипотека стала массовой.

«Она остаётся драйвером ипотечного рынка весной 2024 года. К примеру, по итогам марта 2024 года с её помощью россияне оформили почти треть ипотеки (169 млрд рублей) — свидетельствуют данные ЦБ», — отметил эксперт.

Но по его оценке повышение ставки по ипотеке для семей с детьми старше 6 лет — неизбежно. Есть выход — привязать ставку к количеству детей в семье, которым уже исполнилось 6 лет. Не исключено, что ставку могут повысить и в пределах 10%, потому что выше рамок «карабкаться» не может и останавливается.

Как повышение ставки может «отыграться» на рынке недвижимости и демографии?

На новостройки спрос упадет, считает Павел Красавцев. Причиной тому — разница в стоимости вторичного жилья и возводимых домов. Застройщики начали активно заполнять эксроу счета, чтобы выполнить обязательства перед банками, а потому — стоит ожидать щедрых предложений, акций и программ.

«Активно сейчас запускают новые проекты, и на старте чаще всего берут 1 комнатные квартиры, студии малогабаритные — в них самая высокая цена квадратного метра. Также активно запускают различные акции и параллельно с этим каждую неделю все по очереди повышают цены на объекты, чтобы в будущем справиться с резким падением уровня продаж, так как им придется привлекать клиентов за счет иных уже акционных предложений и щедрых скидок на разогнанные сейчас цены», — рассуждает эксперт.

Ярослав Баджурак предупреждает, что, в случае поднятия процентов по ипотеке, рынок может вернуться в состояние мая-июня 2022 года, когда ежемесячные объемы сделок не превышали 117-103 млрд рублей. Все из-за того, что вслед за процентами почти в два раза выросли и цены на жилье, а это значит, что ипотеку под 12% семья со средним доходом явно не «потянет». Но есть еще один нюанс:

«Помимо изменений в семейной ипотеке с 1 июля завершится и другая массовая ипотека —госпрограмма под 8%. По нашим оценкам, есть риск „просадки“ даже не в 2, а больше, чем в 4 раза, — с мартовских 218 млрд рублей, если ставку семейной ипотеки всё-таки поднимут до 12%», — прогнозирует специалист.

***

Собеседники нашего издания сошлись во мнении, что напрямую на состояние демографии страны возможные изменения не повлияют. Да, будет не приятно, да, некоторые семьи лишний раз задумаются, брать ли жилье в ипотеку. Карелии в этом плане повезло запрыгнуть в «последний вагон» и хотя бы северные районы наделить статусом арктических. Правда, чтоб под эту волшебную ипотеку попасть и платить только 2%, брать нужно жилье в новостройке. А их, как ни печально, на севере Карелии не строят.