К 2025 году из аварийных домов в благоустроенное жилье должны переехать почти две тысячи жителей столицы Карелии. Таковы плановые показатели для Петрозаводска в региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилфонда. Это 83 многоквартирных дома и 3 с половиной тысячи квадратных метров. Сегодня расселено 30 квартир, но это лишь начало «пути». И первые проблемы обозначились уже на старте. Причем в суде.
Дел, в которых сегодня разбираются служители Фемиды, пока немного, и все процессы связаны со «вторичкой». Причем стороны судятся обоюдно: переселенцы отвечают мэрии встречными исками, утверждая, что жилье непригодно для проживания. Не исключено, что дел может серьезно прибавиться, но сегодняшние случаи уже говорят о многом. Где же зарыта аварийная» собака? И почему сторонам в большинстве случаев не удается разойтись мирно?
Деньги, качество и место
Позиция жителей известна, предельно понятна и подробно освещена местными СМИ. По большому счету, похожая история наблюдалась несколько лет назад, когда стартовал предыдущий этап профильной программы. И ключевые вопросы, которые задавали и задают переселенцы, связаны:
- Со стоимостью. Квартиры, которые разыгрывались по итогам аукционов (т.е. госзакупок), бывало, оказывались, дороже, чем те, что можно было найти на рынке бесплатных объявлений. Соответственно, жилец (физическое лицо), который получал определенную сумму денег на банковский счет, имел немного вариантов выбора. При этом заодно тратился на риэлтора;
- С качеством. Несмотря на формальную «дороговизну», покупка на «вторичке» поначалу виделась пригодной и безопасной для проживания. Но после детального осмотра оказывалось, что продавец, мягко говоря, пытался скрыть недостатки. Поэтому наспех заделанные дырки в стенах, еле работающая сантехника, «дырявые» окна с полами и прочие прелести «недоремонта» вызывали справедливое возмущение переселенцев;
- С расположением. Пожалуй, это основной пункт, о котором и в прошлые годы, и сегодня говорят жители. Новая квартира могла оказаться одновременно качественной и доступной по цене, но подчас располагалась в отдаленном микрорайоне Петрозаводска. Почему человек (тем более, пожилой или с семьей) должен был переезжать из того же центра (даже расширенного) куда-то на задворки? Ведь, как минимум, сразу возникают вопросы по транспортной доступности - особенно на фоне периодической «лихорадки» городских маршруток и троллейбусов…
Вокруг трех перечисленных «китов» споры продолжались и продолжаются до сих пор. Поэтому мы рассмотрим механизм расселения подробнее и по тем же пунктам.
Сорок тысяч удобств
Как сегодня определяется стоимость квартиры на «вторичке» под расселение? Сразу же отметем услуги риэлторов, которые ни в коем случае в расчеты не входят. Об этом нам рассказала начальник управления жилищного хозяйства администрации Петрозаводска Ольга Морозова.
Начальная цена квартиры на аукционе всецело зависит от средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Показатель устанавливается Минстроем РФ и на сегодняшний день для Карелии составляет 40 145 рублей.
«Например, условно нам нужно расселить квартиру площадью 30 квадратных метров, - поясняет руководитель. - Соответственно, мы перемножаем числа и получаем 1,2 миллиона рублей. За такую стоимость мы и выставляем на аукцион извещение о покупке квартиры. Соответственно, те предложения, которые поступают в ходе торгов, не должны превышать эту стоимость».
Также, при проведении аукциона по покупке квартиры, возможно понижение цены. В таком случае Администрация приобретает жилое помещение с наименьшей ценой. Итоговая сумма на покупку квартиры затем по условиям муниципального контракта перечисляется на банковский счет физического лица. Причем не какому-то посреднику, или юрлицу, которое от имени покупателя может участвовать в торгах.
«Поэтому какие-либо «частные» договорные отношения, которые могут иметься у физического лица с риэлтором, - это уже их отношения, в которые мы не должны и не имеем права вмешиваться, - уточняет Ольга Морозова. - Другими словами, мы за определенную по нормативам сумму продаем квартиру, а деньги перечисляем физическому лицу, которыми оно в дальнейшем распоряжается по своему усмотрению».
Еще одна деталь: о каких-либо нормах «квадратов» на человека при расселении аварийного жилья говорить нельзя, потому как площадь жилого помещения взамен аварийного должна быть НЕ меньше той, что была. Причем вне зависимости от количества проживающих, о чем говорит и судебная практика. Если, например, на 40 «квадратах» прописаны 5 человек, то они смогут претендовать на эти же 40 «квадратов» минимум. Но вряд ли больше, поскольку переселение – это не улучшение жилищных условий (безопасность не в счет), а адекватная компенсация.
Да будет свет
Адекватность – значит, приемлемое качество, поэтому администрация определяет четкие требования к покупаемым квартирам. Ориентир – постановление правительства РФ №47, в котором прописаны требования к пригодности жилого помещения, поэтому новые квартиры держат экзамен на «профпригодность».
Среди десятков пунктов – свет, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция и газоснабжение (если таков дом). Все инженерные системы – к слову, и обязательные лифты, если в доме более 5 этажей, - должны отвечать всем требованиям безопасности, гигиеническим нормативам. В холода в домах должно быть не менее +18 градусов по Цельсию, обязательны пароизоляция, защита от дождевых вод, достаточная инсоляция (уровень естественной освещенности), определенная высота от пола до потолка в жилом помещении и многое другое.
Где возможны риски? Оказывается, уже на этапе госзакупок, где качество напрямую связано с той же ценой. Вкратце обрисуем схему: объявляется электронный аукцион, определяется подрядчик с той или иной квартирой. Только жилья он на тот момент может и не иметь, потому как торгуется за возможность (!) его продать. А уже по итогам – договаривается с хозяевами, отдает жилье заказчику (т.е. мэрии) и разницу в рублях кладет в карман. По мнению экспертов, теоретически такую схему провернуть можно, но, такой финт, вероятнее всего, закончится для «остапа» крупным штрафом, если не уголовным делом.
Впрочем, к качеству нового жилья претензии жильцов возникают не так часто, тем более что схема, бывает, сбоит не на этапе продажи-покупки-приемки. Во многом результат зависит от человеческого фактора? ведь звеньев в цепочке зачастую оказывается больше. Избежать посредничества можно, но по-человечески сложно, особенно пожилым людям. Так что жильцы теоретически больше рискуют, когда обращаются к непроверенным риэлторам.
Ужасное далеко
Вопросы «географии» жилья не менее актуальны для переселенцев, однако с законом спорить сложно. Как поясняют в мэрии, он не делит какой-либо населенный пункт на более или менее «удобные» территории. Более того, такое пристрастие чревато претензиями от УФАС.
«Обязанность покупки квартиры в каком-либо определенном микрорайоне города законодательно не установлена, - говорит Ольга Морозова. – Статья 89 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что жилое помещение должно быть предоставлено в границах населенного пункта. Соответственно, мы не можем ограничить район покупки квартиры. В прежние годы, при реализации первого этапа программы мы попробовали подобную практику в районах, но Карельское УФАС установило, что таким образом мы ограничиваем конкуренцию. Другими словами, чем жители Перевалки, продающие свою квартиру, хуже жителей Птицефабрики, которые тоже имеют право участвовать в аукционе?»
Другое дело, что никто не запрещает мэрии наряду с прочим жильем включать в аукционы квартиры из того же или соседнего микрорайона. Если они соседствуют с другими территориями – почему нет? Но такая возможность появляется редко: продавец имеет право предложить любой вариант с обширного рынка коммерческой недвижимости, и если он соответствует требованиям аукционной документации, то оснований для отказа у администрации нет.
«Мы понимаем, что люди, прожившие всю жизнь в центре, имеют определенные социальные связи и переезжать в другой район города им не совсем удобно, - добавляет Ольга Морозова. - Мы понимаем, что это может восприниматься не совсем положительно, особенно людьми пожилого возраста. Но на сегодняшний день администрация действует в правовом поле и выполняет то, что предписывает закон».
Слово экспертам
Тому, кто столкнулся с «аварийным» переездом, важно помнить главное: всегда есть возможность отказаться от жилья, которое предлагается взамен. Причем не отказаться в принципе, чтобы остаться на насиженных «квадратах»: суд, вероятнее всего, примет решение о принудительном выселении, такова практика по разъяснениям ВС РФ.
Но, как минимум, переселенец может и должен бороться за адекватную замену. По мнению экспертов, жилец имеет право требовать денежную компенсацию, равную (!) стоимости его существующего жилья. И тут могут возникнуть сложности с разницей в итоговой цене и «компенсационной» доплате, которую могут предложить власти. Посмотрим на судебную практику соседних регионов.
В июне прошлого года Верховный суд РФ отменил решение коллег из Архангельского областного суда, отметив, что после того как дом признан аварийным, собственник жилого помещения имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность или его выкуп. В последнем случае жильцы дома в Севердовинске заключили соответствующее соглашение. Только документ также говорил о том, что жильцы должны оплатить разницу между стоимостью изымаемой и новой квартиры. Дело закончилось в суде.
«Ни федеральный закон, ни программа переселения о доплате разницы не говорят, - уточняют эксперты. – Жилец должен получить или равноценное жилое помещение, или «выкупные» деньги. Выбор – за ним».
В этом смысле Верховный суд РФ высказывается определенно: требование властей, которые решили изъять жилое помещение и переселить собственника «не может быть удовлетворено», если собственник против. А, согласно Жилищному кодексу РФ, соответствующий обмен «допускается только по соглашению сторон».
Никак иначе?
Неужели возможен только судебный вариант решения «аварийной» задачи? Жильцы уверены, что он есть, поэтому не спешат покидать привычные, пусть и небезопасные квартиры. Их правда в том, что любой переезд сопряжен с большим риском, будь то транспортная удаленность, чье-либо посредничество или «убитая» электропроводка. И на их стороне стоят суды высших инстанций. Судебная практика показывает, что предоставляемое жилое помещение – это, в первую очередь, компенсация, которая не должна ухудшить жилищные условия. И даже улучшить, если говорить о безопасности.
В свою очередь, мэрия квартирного «люфта» не имеет. По словам Ольги Морозовой, у администрации «не остается иных возможностей для расселения квартир», поскольку существует определенная законом обязанность исполнить программу переселения. Как уточняет руководитель, на сегодняшний день во внесудебном порядке было расселено более 60 помещений. Сегодня же в городском суде находится пять исков от администрации, из которых два удовлетворено. Один из них, скорее всего, будет отозван, потому как одна жительница все же согласилась переехать на Птицефабрику.
«На сегодняшний день отдельные приобретенные муниципальные квартиры пустуют, и за них платит город, - говорит Ольга Морозова. – Некоторые люди по-прежнему не согласны переезжать и продолжают жить либо в аварийном, либо в съемном жилье».
***
Видимо, на это у переселенцев есть свои резоны, ведь они тоже имеют полное право на хорошее и качественное жилье взамен развалившейся рухляди. Может, в обозримом будущем Петрозаводск, наконец, лишится «отдаленных» микрорайонов в принципе? В масштабах расселения дело остается за малым: пустить регулярные и маршруты общественного транспорта. Только с этим в городе, похоже, проблема вечная…