Бум или обвал: что ждет рынок недвижимости Карелии в будущем году

Ну и рухнули

Официальная статистика говорит о 148 новых жилых домах площадью 26,6 тысяч квадратных метров, которые появились в регионе за январь-октябрь текущего года. С начала же года Карелия приросла почти тысячей новых домов с тремя тысячами квартир.

Однако динамика ввода жилья такова, что его объемы за первое полугодие рухнули практически на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И вряд ли в разгар зимы от застройщиков можно ожидать бурной активности.

Статистики особо отмечали, что ввод полностью удалось обеспечить за счет индивидуального жилищного строительства, но общей «отрицательной» картины это не меняет.

Соответственно, «минус» показали и подсчеты, относящиеся к жилью, которое было построено населением за свой счет и с помощью кредитов. С января по октябрь 2020 года республика приросла 947 домами общей площадью 98,4 тысячи «квадратов», что оказалось на 9,4 процента меньше, чем было в том же периоде 2019 года.

Абордаж ажиотажа

Крупные застройщики в Карелии констатируют: сегодня спрос на новостройки крайне высок, что стало неожиданностью для большинства игроков отрасли. Ажиотаж настолько силен, что многие могут не успеют «заскочить в последний вагон».

«Спрос крайне высок, он существенно превысил предложение, и мы сейчас живем в ситуации не дефицита клиента, а дефицита продукта, - сообщил «КарелИнформу» директор по продажам ООО «Стройинвест КСМ» Алексей Раскидной. – Сегодня застройщики зачастую не успевают начинать продавать объект недвижимости, потому что спрос на него больше, чем могут предложить. Клиенты покупают все и сразу же: например, в один из наших объектов, 86-квартирный дом, мы распределили клиентов… за три часа».

Выходит, у жителей появились «живые» деньги? Или на фоне коронавируса клиентов перестала пугать перспектива долгих долгов-инвестиций в новую крышу над головой? По мнению экспертов, активность населения во многом связана с беспрецедентными предложениями по процентной ставке и… нестабильной экономикой.

«Сегодня установлена очень низкая процентная ставка по ипотеке: с учетом профильной госпрограммы в некоторых банках ее можно получить и под 6,1 процент, что крайне выгодно, - поясняет Алексей Раскидной. – Ранее физическое лицо не могло оформить ипотеку на таких условиях, поскольку от клиента требовалось соблюдение некоторых дополнительных условий: наличия не менее двух детей, датой рождения второго ребенка не ранее 2018 года и так далее».

Ажиотаж также может быть спровоцирован ожиданиями дефолта. Менеджеры строительных компаний признаются, что покупатели, опасаясь обесценивания денег, спешат вкладываться в недвижимость – как в стабильную и «твердую» валюту. Хранить же денежные средства в банке или под подушкой менее выгодно (если вообще выгодно), считают многие покупатели. Такой аргумент подкрепляется и упомянутой низкой процентной ставкой.

«Увеличение спроса на недвижимость демонстрирует и статистика по продажам от застройщиков на первичном рынке, - добавляет коммерческий директор СК «Век» Наталья Душкина. – Сложно сказать, как на такую динамику мог повлиять коронавирус, однако в последнее время ощутимо растут цены на строительные материалы, также снижаются депозитные ставки, а валюта ведет себя очень непредсказуемо».

Поэтому клиенты стараются «превратить» свои сбережения в недвижимость. Серьезно сказалась и «президентская» ипотека со сниженной ставкой на новое жилье, которое покупается для того чтобы вложить деньги - в том числе, теми, кто желает улучшить свои жилищные условия на фоне происходящего.

Дорогой предел

По законам экономики повышенный спрос чаще всего должен сопровождаться снижением цен. Но не на рынке недвижимости. Застройщики говорят о неизбежном подорожании, которое во многом связано с импортом стройматериалов, но добавляют: рост сохраняется в разумных пределах.

«Цены на первичном рынке, безусловно, выросли, но здесь следует понимать, кто из продавцов и какие цели преследует, - добавляет Алексей Раскидной. - Например, компания может иметь в работе социальную составляющую, обусловленную развитием Петрозаводска и повышением доступности жилья. Поэтому у нас рост цен с момента начала пандемии не превышает инфляционную составляющую».

По словам застройщиков, в сильно упрощенном виде зависимость выглядит следующим образом: рост цен на стройматериалы (бетон, железобетон, пластиковые окна, двери и пр.) приблизительно будет равна росту цен на квартиры. Хотя, конечно, теоретически дополнительных наценок – т.е. прибыль и рентабельность – для бизнеса никто не отменял.

«Мы наблюдаем ощутимый рост цен на недвижимость с начала года, особенно в городах-миллионниках - Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других, - добавляет Наталья Душкина. – Соответственно, по похожему сценарию идет и региональный сегмент: но цены у нас стали расти позже. Динамику подстегивает не только спрос, но и серьезный рост цен на строительные материалы: каждая следующая партия может оказаться дороже предыдущей – от нескольких до десяти процентов. Это связано не только с дорогой логистикой, но и снижением объемов производства и нестабильной валютой, от которой, например, очень сильно зависит рынок металла или стекла».

Каковы же ближайшие прогнозы? Большинство опрошенных нами экспертов отметили, что цены на недвижимость, вероятнее всего, продолжат увеличиваться. Для обратной динамики отрасль сегодня не имеет значимых предпосылок.

А ажиотажный спрос, вероятнее всего, сменится стагнацией из-за снижения покупательской способности населения. Проще говоря: кто успел, тот уже купил или покупает жилье сейчас.

«Безусловно, в ближайшее время все будет дорожать, - говорит Алексей Раскидной. - Даже сегодняшние покупатели, возможно, уже несколько опоздали. Хотя, как говорится, есть возможность заскочить в последний вагон: вероятно, подобный спрос продержится ближайшие два-три месяца».

Загородный путь

Альтернативой многоквартирному дому могло бы стать индивидуальное жилищное строительство. Особенно для молодых семей, которым вроде бы только и жить не в «муравейниках» (пусть даже новых), а в коттедже. Но сегодня рынку загородных коттеджей в республике не хватает экономических предпосылок. Потому и на рынке «многоквартирной недвижимости» его развитие вряд ли скажется.

«По нашим наблюдениям, перспективу загородного строительства, как правило, рассматривают те, кто уже имеет свое жилье и участок, на котором они будут строить, - добавляет Алексей Раскидной. - Другими словами, те, кто имеют возможность и ждут каких-либо мер господдержки в этом сегменте, ими и воспользуются. Мы, бывает, интересуемся у клиентов: почему вы не хотите заняться самостоятельным строительством? Тем более, у нас есть завод, который изготавливает железобетонные изделия. Покупатели же говорят об отсутствии необходимой инфраструктуры».

Итак, есть земля, но нет нормальных асфальтированных дорог, детских площадок, образовательных учреждений рядом. А покупка загородного дома – это также наличие автомобиля (а то и нескольких), что влечет дополнительные расходы. Поэтому такие «квадраты» сегодня чаще рассматриваются как приятный, но необязательный бонус к основному дому.

Впрочем, спрос на «загородку» есть и с каждым годом растет. Как отмечает Наталья Душкина, соответствующую динамику показывают онлайн и офлайн-площадки, ведь люди хотят жить в более экологичных условиях.

«Например, активно ведется строительство вокруг Петрозаводска: в целом же, мы наблюдаем рост спроса на загородное жилье во многих субъектах РФ, - говорит эксперт. – И в данном случае, вероятно, необходимо подумать о более доступных ипотечных программах и условиях. Тогда, на мой взгляд, рост был бы еще заметнее».

Как быть?

Полученные комментарии могут вызвать ассоциации с «ипотечной» пороховой бочкой, однако опрошенные нами эксперты имеют в запасе набор рекомендаций, которые могут уберечь от персонального дефолта.

Застройщики отмечают, что выжидательная осторожность может привести к тому, что придется приобретать «очень дальнее» жилье. Поэтому, в первую очередь, следует уточнять у продавца сроки старта продаж квартиры, а дальше - работать с персональным менеджером, который в режиме реального времени «мониторил» бы квартирные предложения.

«На первичном рынке жилья практически не осталось готовых квартир, которые вы можете приобрести, и самые ранние сроки из свободных метров – это лето следующего года или 2022 год, когда объекты начнут сдаваться в эксплуатацию, - уточняет Алексей Раскидной. - Поэтому первое, на что нужно смотреть, это на срок: ведь вы уже оплачиваете ипотеку в течение того периода, пока дом не сдан, а это дополнительные издержки. И чем раньше срок, тем выгоднее».

Для объективной оценки также следует помнить о надежности застройщика и его репутации, которая может подтверждаться и различными отраслевыми наградами. Тогда как задержки с объектами и претензии к качеству новых квартир вряд ли гарантируют безоблачный переезд. Но есть одна деталь: из-за коронавирусных сложностей изначальные сроки ввода объектов в эксплуатацию, например, сегодня официально все же могут быть перенесены на полгода. Что, впрочем, не отменяет вдумчивых и в то же время быстрых решений.

***

Как признался нам один из знакомых риелтеров, пандемия нового Covid-19 умудрилась «подтвердить» банковскую статистику, согласно которой жители Карелии встретили коронакризис ростом накоплений.

О том же, к слову, говорит и Карелиястат, уточняя, что объем вкладов населения уже в первом квартале текущего года прирос на 4 с лишним процента, а сбережений – на все 12,4 процента, причем на фоне падения реальных располагаемых доходов. Почему бы не копить деньги «недвижимостью»?