Как сменить управляющую компанию?

Как сменить управляющую компанию?
Как сменить управляющую компанию?
16 июля, 13:27ОбществоФото: pixabay.com
Если лифт не работает, мусор не убирается, дом не ремонтируется, а деньги жильцов уходят непонятно куда, срочно надо менять управляющую компанию. Как это сделать правильно, мы рассказали в статье.

Смена управляющей компании

1. Способы управления многоквартирным жилым домом

Существует три вида управления жилым домом: при помощи управляющей организации (такой термин используется в законе); компания, выбранная на открытом конкурсе; «временная» управляющая компания (назначается после сдачи новостройки в эксплуатацию). Как сменить управляющую компанию? Основанием для смены управляющей компании является недоверие жильцов, которые заметили, что деньги стали уходить не по назначению, организация плохо работает, на грани банкротства. В этом случае управляющую компанию нужно срочно менять. Как поменять управляющую компанию? Сменить УК можно, если срок действия договора подошел к концу, а также если есть грубые недочеты в ее работе. Кроме того, УК можно лишить лицензии на право управления домом. Это положение регламентируется законом: статья 199 ЖК РФ. Или можно просто расторгнуть договор, если УК не против. Есть еще один способ сменить УК: созвать жильцов на общее собрание и принять совместное решение о создании ТСЖ или ТСН, а позже нанять для управления дома УК.

2. Собрание жильцов

Чтобы сменить УК необходимо обсудить это с жильцами дома. Перед тем, как собрать жильцов, следует тщательно изучить договор, который был ранее заключен с УК. Это позволит проанализировать ситуацию и избежать ошибок в будущем. Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это непростой процесс, к которому тщательно готовятся.

3. Подготовка к собранию

Перед собранием нужно продумать план повестки, в который включается ряд вопросов: проведение в очно-заочной форме голосования, расторжение договора с компанией, которая не устраивает. Затем следует с жильцами обсудить вопрос, какой способ управления домом выбрать. Кроме того, нужно определиться, какие пункты будут прописаны в договоре с новой УК. И последний пункт – обсуждение сроков передачи технической документации новой УК. Обычно на это уходит 2-3 дня с момента проведения собрания.

4. Проводим общее собрание в многоквартирном доме (мкд)

Провести собрание жильцов можно в очной, заочной и очно-заочной формах. Очная форма подразумевает личное присутствие. Заочная форма проводится опросным путем или с использованием системы. И третья форма – очно-заочная. При ней собственники жилья могут присутствовать лично, а также проголосовать, предварительно почитав повестку заочно, проголосовать.

5. Подводим итоги и протоколируем результаты

После обсуждения с жильцами дома ключевых моментов по смене УК необходимо составить протокол собрания. Затем собственников квартир уведомляют о результатах собрания в данном доме. С решением должны быть ознакомлены все жильцы.

6. Расторжение договора со старой УК

В течение 5 рабочих дней после смены старой УК ее необходимо уведомить о разрыве договора. Проинформировать нужно и другие организации: органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля. Туда направляется уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, отмечают эксперты.

7. Выбор новой УК и заключение с ней договора

Чтобы смена УК произошла, необходимо собрать не менее 50 % подписей от общего числа жильцов многоквартирного дома. Легче подписать договор управления на общедомовом собрании, так как в другое время жильцов трудно застать всех разом дома. Итак, собрание проведено, протокол собрания сделан, а договор управления подписан. Теперь новая УК должна обратиться в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию. Важно тщательно проверить все документы, так как от этого зависит быстрота изменения лицензии. Обычно все происходит в течение 10 рабочих дней. Новой УК начнут поступать деньги только после того, как органы Государственного жилищного надзора включат дом в лицензию новой УК. Впрочем, информацию легко проверить на официальном сайте органов ГЖН.

8. Ищем альтернативу

Новую управляющую компанию нужно выбирать, учитывая несколько важных моментов. Во-первых, хорошо, когда офис УК находится в шаговой доступности, поскольку придется решать много вопросов. А делать это удобнее не по телефону. Кроме того, при выборе необходимо учитывать количество домов в управлении УК. Количество домов, которые обслуживает УК, указывает на востребованность данной организации. При этом нужно обращать внимание на то, сколько домов отказалось от управления УК. Если много, то не стоит заключать с такой компанией договор. Это может вызвать трудности в будущем. Обязательным для каждой УК является наличие лицензии на осуществление деятельности. Кроме того, у УК не должно иметься банкротство. Если УК находится на грани банкротства, то средств на обслуживания многоквартирных домов у нее не будет.

9. Что должно быть в договоре управления

Договор управления – это важный документ, который определяет отношения между собственниками жилья в многоквартирном доме и УК. На основании договора УК будет управлять домом и общим имуществом. За это организация получает плату. Договор составляется с учетом жилищного кодекса РФ, а также нормативно-правовых актов РФ (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). В договоре должно быть указано, что УК обязана следить за работой внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг. Кроме того, предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, отмечают эксперты. В договоре с УК должны быть четко прописаны следующие пункты: 1) перечень всего имущества многоквартирного дома; 2) список услуг, которые будет предоставлять жильцам новая УК; 3) стоимость предоставляемых коммунальных услуг, порядок внесения данной платы, цена договора (из чего складывается), как жильцы будут вносить данную плату; 4) в договоре должно быть указано, каким образом будет осуществляться контроль за выполнением обязанностей УК.

10. Заключаем договор с новой УК

Юристы рекомендуют заключать договор с новой УК не больше чем на 1 год. Это связано с тем, что за первый год работы УК станет понятно, что она из себя представляет, насколько ответственно подходит к своим обязательствам. Если УК не устроит жильцов, то от нее можно будет в этом случае легко отказаться. И это не вызовет дополнительных проблем.

11. Передача документации от старой новой УК

После проведения общедомового собрания, голосования, составления протокола, заключения договора с новой УК, необходимо подать заявление в орган ГЖН, чтобы специалисты внесли изменения в реестр лицензий. Таким образом, дом должны внести в лицензию. В заявлении указывается адрес дома, основания для включения МКД в лицензию, а также наименование ИНН, номер лицензии. К заявлению обязательно прикладывается копия протокола ОСС. ГЖН проверит предоставленные сведения и примет решение в течение 10 рабочих дней. Если нарушений не будет, то дом быстро включат в лицензию УО. Следует отметить, что управление домом начнется с даты внесения в реестр лицензий.

12. Если остались долги перед старой УК

Существует два вида долгов перед УК: 1) задолженности жильцов за оказание услуг по обслуживанию дома. В этом случае деньги взыскивает УК, с которой был уже расторгнут договор. 2) Второй вид долгов – это задолженности жильцов перед ресурсоснабжающими организациями (РСО). Здесь все обстоит иначе – должники выплачивают деньги РСО. При этом УК может погасить задолженность перед РСО, а затем законным способом взыскать с жильцов потраченные средства.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter