Posted 29 января, 14:26
Published 29 января, 14:26
Modified 29 января, 14:26
Updated 29 января, 14:26
Рост не останавливается?
По последним данным Карелиястата, в третьем квартале 2024 года по сравнению со вторым кварталом цены на квартиры в новостройках выросли на 1,3%. К четвертому кварталу 2023 года прирост стоимости составил 7,2%.
Квартиры на вторичном рынке по сравнению с предыдущим кварталом подорожали на 1,2%, более всего поднялось в цене элитное жилье (на 3,6%). К четвертому кварталу 2023 года цены на квартиры повысились на 5%.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройке в третьем квартале прошлого года составила 134 903 рубля, а на вторичном рынке стоимость квадратного метра по Петрозаводску превысила стоимость по республике на 10 928 рублей и составила 104 515 рублей.
Падение цен?
В 2024 году российский рынок недвижимости столкнулся с серьезными вызовами: средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,2%, а на первичном — на 5,8%, рассказал нашему изданию Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ и кандидат экономических наук. По словам эксперта, ипотечные ставки достигли исторического максимума в 23–25%, что привело к резкому сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов — в сентябре они составили 373 миллиарда рублей, что в 2,5 раза меньше, чем годом ранее.
За первые 9 месяцев 2024 года объемы выдачи ипотеки снизились на 27%. Продажи новостроек упали на 18%, и застройщики готовы приостановить ввод объектов до стабилизации рынка. Из-за этого цены могут временно снизиться, уверен Щербаченко.
«В 2025 году застройщики могут снизить цены на жилье на 5-7% и предложить акции для стимулирования спроса», — прокомментировал эксперт.
Проблемы ипотеки
Позволить себе ипотеку сейчас, действительно, может не каждый. Да и в современных условиях большинство граждан берут ипотечный кредит, не просчитывая последствий, отметил доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин. Ведь по сути платить придется несколько лет и многими абсолютно не рассчитываются риски снижения дохода и ограничения для бытовых покупок, отдыха и развлечений, и зачастую снижения уровня жизни.
«Фактически, далеко не все к этому готовы. Поэтому периодически возникают риски неплатежей, учитывая достаточно сложную и затратную процедуру истребования залогового имущества, - прокомментировал эксперт. — Банки последнее время формируют механизм, позволяющим им снизить процент неплательщиков, обезопасив себя и заставляя граждан более взвешенно подходить к покупке квартиры с привлечением ипотеки».
В подобных условиях, по словам Морковкина, приобретение жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект, особенно на вторичном рынке, становится все менее выгодным. Более того, для многих категорий граждан, не имеющих право воспользоваться льготными ипотечными условиями, приобретение собственного жилья или улучшение жилищных условий становится очень трудно выполнимой задачей.
«В случае с рыночными условиями ипотеки переплата в виде процентов при полном сроке по ипотечному договору, который как правило в среднем составляет 20-25 лет, составит 5-8 раз от суммы основного долга, т. е. переплата может доходить до 800%. Поэтому здесь стоит рекомендовать досрочное погашение в первых 2-3 года срока кредитования», - посоветовал Морковкин.
Огромные переплаты?
Поскольку новые условия по ипотеке для многих заемщиков стали недоступными, это подогревает рынок аренды жилья, прокомментировал Дмитрий Морковкин. Дешевле становится снимать жилье, нежели выплачивать ипотечный кредит.
«Так, например, средняя стоимость наиболее востребованного среди арендаторов лота — аренды однокомнатной квартиры в Москве поднялась среднем за 2024 год до 58,5 тысяч рублей в месяц, рост за год составил около 25%. Тем не менее, это более чем в 2 раза ниже ежемесячного платежа по ипотеке на рыночных условиях», - пояснил специалист.
Например, при стоимости квартиры в 12 млн рублей по рыночной ставке в 28%, сроке ипотечного договора 30 лет и первоначальном взносе 3,6 млн рублей, ежемесячный платеж составит 196 тысяч рублей. Таким образом, при сумме кредита 8,4 млн рублей общие выплаты по ипотеке составят 70 млн 577 тысяч рублей, а переплата по кредиту обойдётся в 62 млн 177 тысяч рублей или 740%, посчитал эксперт.
«При рассмотрении тех же условий ипотеки, но с льготной ставкой семейной ипотеки в 6%, ежемесячный платеж составит 50 362 рублей, общая выплата в течение 30 лет составит уже около 18 млн 130 тысяч рублей, а переплата — 9 млн 730 тысяч рублей или 116%», - пояснил Морковкин.
При этом около 75% средней зарплаты жителя российской столицы уходит на съем однокомнатной квартиры, подобная ситуация сложилась и в других крупных российских городах — в Петрозаводске картина не сильно отличается.
Рост продолжится?
По мнению Дмитрия Морковкина, рост стоимости аренды жилья в 2025 году продолжится.
«Ситуация на рынке жилья во многом будет зависеть от уровня ключевой ставки, динамики доходов граждан и ограниченного доступа к ипотеке. Поскольку экономические обстоятельства многие домохозяйства, нуждающиеся в улучшении жилищных условиях, подталкивают всё чаще к выбору аренды вместо покупки жилой недвижимости, а это создаёт дополнительный спрос на рынке», - пояснил экономист.