Падение спроса и рост цен: когда подешевеет недвижимость в Карелии?
«Московские цены»
В социальных сетях жители разных городов Карелии жалуются на высокую стоимость аренды квартир. Так, в Сортавале, по словам горожан, снять двухкомнатную квартиру можно от 40 тысяч рублей, не дешевле.
«Люди, сдающие квартиры в нашем прекрасном городе Сортавала, вы сошли с ума? Откуда такие цены? Двушка 40-50 тысяч в месяц, плюс коммунальные услуги, плюс залог 100%… За такие деньги эта квартира должна сама себя убирать, охранять и двери открывать! А если дешевле, то либо клетушки, либо сараи без удобств! Просто крик души! Понятно, что тут у нас туристов до и больше, но это же какое-то мракобесие», — возмутились жители Сортавалы в соцсетях.
О «московских» ценах на аренду жилья заявили и жители Петрозаводска. Снять квартиру молодежи просто не по карману.
«Откуда такие цены на квартиры за месяц? Откуда вы их берете? Как молодым людям, которые приехали из региона, жить вообще. Чтобы заехать в квартиру, нужно сразу отдать тысяч 50 и это дай бог еще», — возмутились жители Карелии.
И эти суммы — ничто по сравнению с платежами по ипотеке сейчас. Если нет возможности воспользоваться льготной ипотекой, то платить за своей жилье придется очень много.
Рост не останавливается?
По данным Карелиястата, во втором квартале этого года по сравнению с первым кварталом цены на квартиры в новостройках выросли на 1,5%. К четвертому кварталу прошлого года прирост стоимости составил 5,9%.
Квартиры на вторичном рынке по сравнению с предыдущим кварталом подорожали на 1,5%, более всего поднялось в цене элитное жилье (на 2%). С начала года цены на квартиры повысились на 3,8%.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройке во втором квартале составила 134 231 рубль, а на вторичном рынке стоимость квадратного метра по Петрозаводску превысила стоимость по республике на 11 859 рублей и составила 104 367 рублей.
Адаптация к новым реалиям?
После 1 июля, когда были существенно пересмотрены условия выдачи льготной ипотеки, ситуация с ценами на рынке новостроек особо не изменилась. Средняя цена квадратного метра продолжила медленно расти. Столь резкое ухудшение условий по выдаче ипотеки, которая является драйвером спроса, не могло пройти без последствий — стало намного меньше сделок, рассказал Александр Паточкин, финансовый директор ГК «Меридиан».
При этом застройщики не торопятся снижать цены. По словам эксперта, вместо этого они ведут активную работу над инструментами покупки, понимая, что для покупателя важнее выгодные условия по приобретению, нежели низкая цена.
«Действительно, рыночная ипотечная ставка настолько высокая, что для того, чтобы нивелировать скачок размера ежемесячного платежа, необходимо снизить стоимость квартиры на 60%, то есть ниже себестоимости. На это не пойдет ни один застройщик. Рынку недвижимости потребуется несколько месяцев для адаптации к новым условиям и для восстановления спроса», - отметил Паточкин.
О том, что этой осенью рынок недвижимости ждет стабилизация и адаптация к новым условиям, рассказала и другой эксперт — Тамара Коломийцева, коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA.
«После 1 июля на рынке первичного жилья наблюдается стагнация, связанная с завершением действия программ льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на фоне роста стоимости квартир и рекордного увеличения количества сделок сменился спадом темпов реализации. При этом существенного снижения стоимости квартир не происходит», - отметила специалист.
По словам эксперта, гибкая ценовая политика девелоперов, а также альтернативные механизмы покупки квартиры (включая совместные с банками-партнерами программы ипотеки с субсидированными ставками) позволят нивелировать негативные последствия отмены льготных ипотечных программ и поддержат покупательский спрос в современных условиях.
Снижения цен не будет?
Многие потенциальные покупатели ждут осенью снижения цен на недвижимость и это довольно устойчивое мнение, которое оказывает свое влияние на рынок. Как минимум продавцы, которые срочно нуждаются в средствах, вынуждены предоставлять скидки, в ряде случаев до 15-20% и более, но так поступают не все, рассказал Цыганов Александр Андреевич, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России.
«Аргумент против — существенные процентные ставки по депозитам, которые показывают инфляционные ожидания и препятствуют ощутимому снижению цен и скидкам как со стороны частных собственников недвижимости, так и девелоперов», — отметил специалист.
По словам эксперта, застройщики за последние два-три года имели очень хорошие продажи новостроек и накопили средства, которые позволяют им занять выжидательную на фоне инфляции позицию. Снизились и объемы застройки нового жилья, что вполне понятно — застройщики знали о завершении льготных ипотечных программ для новостроек и приняли это во внимание.
«Скорее можно ожидать появление специализированных программ, ориентированных на определенные профессии или группы граждан, и подарочные акции, связанные с предоставление отделки, кладовки или машиноместа в подарок. Также можно ожидать и появление специализированных программ поддержки кредитования, субсидируемых застройщиками. Реальные скидки возможны, но чаще в отношении не самых удачных объектов, где есть просчеты планирования и проектирования, не самая удачная транспортная доступность, есть проблемы с социальной сферой», — рассказал Цыганов.
По прогнозу эксперта, изменение ситуации можно ждать ближе к 2025 году, когда будет понятен итоговый уровень инфляции, рост или падение доходов у тех или иных групп граждан, а также возможно появление новых адресных программ льготного ипотечного кредитования и лизинга недвижимости, которые сейчас довольно активно обсуждаются.
Однако другой эксперт — Арсений Киселев, коммерческий директор завода малых архитектурных форм «Новалур» — считает, что этой осенью могут подешеветь квартиры на вторичном рынке:
«С начала 2024 года в Петрозаводске стоимость квадрата росла со 100 000 рублей в среднем на вторичном сегменте до 105 000 в апреле, после чего начала постепенно снижаться. В августе, если ориентироваться на данные Restate.ru, средняя стоимость была 95 000 рублей, снижение продолжается. Это уровень цен 2023 года. Думаю, что средняя стоимость вторичной жилой недвижимости может опуститься до уровня 2022 года, 80 000+ рублей за квадрат, но не ниже. Конечно, все будет зависеть от спроса, который власти планируют поддерживать льготным субсидированием, в более скромных объемах», — прокомментировал эксперт.
Льготные программы
В России анонсированы четыре программы льготной ипотеки, которые коснутся квартир разной площади и могут оказаться существенной поддержкой при покупке недвижимости. Как рассказал Арсений Киселев, доступное жилье и комфорт-класс небольшой площади будет востребован в программе ипотеки для молодых специалистов, а большие квартиры комфорт-класса и ИЖС — в программе семейной ипотеки.
«Также планируются адресные ипотечные программы для работников научной и промышленной сферы, строительной отрасли. В правительстве идет дискуссия о возможности внедрения схемы лизинга жилья. Сами застройщики также стимулируют спрос, упавший с завершением массовой программы льготной ипотеки. Чаще всего при помощи скидок, особых условий ипотеки, рассрочки, подарков и скидок на нежилую недвижимость при покупке жилой», — заключил эксперт.