«Вторичка» за наличку, рост цен и снижение спроса: что ждет рынок недвижимости

Цены растут?

К концу 2023 года цены в новостройках по Карелии выросли в среднем на 9,6%, сообщает Карелиястат. Квартиры среднего качества подорожали на 10,8%, улучшенного качества — на 9,5%.

Сильнее за прошлый год подорожала «вторичка» — в среднем на 10,8%. При этом за улучшенные квартиры теперь нужно будет заплатить на 12,8% больше, а за элитные — всего на 6,4%.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петрозаводска составила 125,3 тысячи рублей за квадратный метр, во «вторичках» — 95,1 тысячи рублей.

Что будет с льготной ипотекой?

Льготная ипотека в современных экономических условиях останется, но трансформируются ставки и требования к заемщикам, считает эксперт Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова Елена Колосова. По ее словам, большинство граждан берут ипотечный кредит, не просчитывая последствий.

«По сути платить придется несколько лет и многими абсолютно не рассчитываются риски снижения дохода и ограничения для бытовых покупок, отдыха и развлечений, и зачастую снижения уровня жизни. Фактически, далеко не все к этому готовы. Поэтому периодически возникают риски неплатежей, учитывая достаточно сложную и затратную процедуру истребования залогового имущества», — пояснила эксперт.

Банки последнее время формируют механизм, позволяющим им снизить процент неплательщиков, обезопасив себя и заставляя граждан более расчетливей подходить к покупке квартиры с привлечением ипотеки. По словам Елены Колосовой, уже сейчас банки начнут применять коэффициенты риска и надбавки при выдаче ипотеки.

«Повышение первоначального взноса на первичном и вторичном рынке, а также ужесточение контроля при оценке стоимости недвижимости снизят число фактически выданных ипотечных кредитов, и как следствие будет снижаться индекс закредитованности граждан», — прокомментировала специалист.

Вместе с тем, застройщики, понимая тенденцию к снижению покупательской активности, уже продумывают альтернативные механизмы взаимодействия с покупателем.

«Ведь новое — это хорошо забытое старое. И поэтому застройщики возвращают оплату в рассрочку, „трэйд ин“ имеющего жилья. А также программу „жилищного лизинга“, когда за квартиру покупатель платит и аренду и в последствии ее выкупает», — рассказала Колосова.

В том, что практика льготного кредитования сохранится еще ни один год, уверена и Наталья Проданова, профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова. Эксперт также считает, что условия кредитования, скорее всего, будут пересмотрены, а господдержка станет более адресной.

Доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин также выразил уверенность в том, что льготную ипотеку на рынке оставят, но подход граждан к ней в части принятия решению о покупке недвижимости с привлечением ипотечных средств изменится.

«И это такие меры как повышение первоначального взноса на 30%, увеличение стоимости страхования за счет введения страхования дополнительных рисков (потеря работы и прочее)», - отметил эксперт.

Спрос спадет?

Сейчас поток покупателей и процент сделок будет снижаться и дальше, уверен кандидат экономических наук Дмитрий Морковкин. По мнению эксперта, в 2024 году прогнозируется снижение на 20-25%.

При этом рынок вторичного жилья сейчас застыл в «моменте», считает профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова Наталья Проданова. Количество сделок сократилось практически на треть. Вместе с тем, для россиян с накопленными наличными настал самый благоприятный период для вложения в недвижимость, уверена эксперт.

«Продавцы охотно торгуются, понимая, что ипотека для большинства некогда потенциальных покупателей с увеличением ключевой ставки ЦБ РФ стала просто напросто неподъемной», — высказалась Проданова.

Покупать «вторичку» за наличные рекомендует и Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land.

«Ставки по базовой ипотеке сейчас слишком невыгодные. Если накоплений нет и нет возможности купить новостройку по льготной программе, то лучше отложить покупку недвижимости на неопределенный срок», — отметила специалист.

Стоимость снизится?

Сильного снижения по стоимости недвижимости ждать не стоит, рассказал доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин. Причина — растет инфляция и дорожает все, связанное с рынком недвижимости, включая стройматериалы, и застройщики просто не смогут снизить цены. Как следствие, и вторичное жилье не подешевеет.

«В данной ситуации при необходимости покупки жилья нужно изучить все возможные ипотечные продукты и варианты взаимодействия с застройщиком, если речь идет о первичном рынке и найти оптимальный. Конечно, при сохранении стабильной ситуации на валютном рынке и снижении инфляционных ожиданий, учетная ставка ЦБ РФ будет снижаться и по ипотечным кредитам также будут снижаться ставки. Это просто вопрос времени», - пояснил Морковкин.

Профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова Наталья Проданова также уверена, что ожидать снижения цен, особенно на первичном рынке жилья, не стоит.

«Издержки строительства слишком высоки, да и ключевая ставка в ближайший месяц-два в сторону уменьшения, скорее всего, Мегарегулятором пересмотрена не будет», - пояснила Проданова.

По словам эксперта, спрос на рынке первичной недвижимости серьезно просел уже в начале 2024 года. Увеличение стартового капитала для привлечения заемного капитала по льготным программам кредитования значительно охладило интерес потенциальных заемщиков.

Никаких предпосылок для резкого снижения цен на недвижимость не видит и эксперт Елена Гордашникова.

«В первую очередь потому, что вопрос о полном сворачивании льготной ипотеки не стоит. Эта программа охватывает широкие слои населения и существенно влияет на рынок недвижимости. Поэтому прогнозирую, что спрос на новостройки в ипотеку сохранится, что, в свою очередь, удержит и цены», — считает Гордашникова.

Александр Паточкин, финансовый директор группы компаний «Меридиан» также считает, что в ближайшее время цены на рынке недвижимости не вырастут и не снизятся.

«Так как существенных предпосылок для значительного повышения ключевой ставки у ЦБ нет, как и для снижения, поэтому резких изменений не прогнозируется. В целом население уже начало адаптироваться к высоким ставкам и незначительные изменения не смогут повлиять на ранее принятые решения для покупки недвижимости», - высказался эксперт.

Прежние цены вернутся?

Возвращения цен к уровню двух-трехгодичной давности эксперты не ожидают. Как рассказала Елена Гордашникова, не будет ни массового падения, ни резкого роста.

«В новостройках цены будут снижаться точечно на некоторые объекты, стоимость которых застройщик изначально завысил. За счет этого цены на „первичку“ могут быть немного скорректированы», — пояснила специалист.

На вторичном рынке резкого удешевления квартир тоже не следует ожидать.

«Продавцы квартир не хотят реализовывать свое имущество по низкой стоимости, они предпочтут снять его с продажи в ожидании лучших времен», - прокомментировала Гордашникова.

Стоит ли покупать квартиру в 2024 году?

Приобретать недвижимость на «вторичном рынке» эксперты советуют только за наличные. А вот квартиру в новостройке прямо сейчас можно покупать по программе «ипотека с господдержкой, рассказала Елена Гордашникова.

«Программа, скорее всего, не будет продлеваться после июня 2024 года, я рекомендую использовать возможность оформить относительно дешевый кредит, если вы этого еще не сделали, — высказалась эксперт.

А вот с семейной ипотекой, которая продлена до конца этого года, специалист рекомендует подождать до августа-сентября.

«После сворачивания ипотеки с господдержкой спрос на рынке недвижимости может снизиться, что приведет к некоторому удешевлению жилья. Но если вы нашли максимально подходящий для вас вариант и у вас есть средства на первоначальный взнос, то рекомендую не откладывать приобретение. Снижение цен не будет большим», — спрогнозировала Гордашникова.