Увеличение первого взноса по ипотеке: что будет с рынком недвижимости в Карелии?

Негативное влияние?

С 1 июня российские банки начали поэтапное повышение минимального первоначального взноса по ипотеке. По данным Центробанка, сначала минимум повысили с текущих 10% до 20%. А с 1 января 2024-го первый взнос вырастет до 30%.

Как считает руководитель отдела продаж строительной компании «Век» Инна Лëвина, любые подобные «затягивания гаек» всегда негативно сказываются на готовности людей приобретать недвижимость. В последнее время и так не у всех заемщиков была возможность вносить первый взнос в размере 15% (для кредитов с господдержкой), а сейчас размер увеличили до 20%. Поэтому, как считает специалист, изменения несколько усложнят отношения с людьми: им будет сложно привыкнуть к тому, что для покупки квартиры нужно будет первоначально внести больше средств.

«Однако стоит учитывать, что изменения внесены для того, чтобы не поднимать ипотечные ставки. И в этой ситуации можно найти свои плюсы: больше первый взнос- меньше сумма кредита, а значит, и ежемесячные платежи будут меньше», — поделилась эксперт.

Экспертное сообщество уверено, что пока серьезного спада на покупку новостроек в ипотеку не будет, поскольку увеличение первого взноса не коснулось программ ипотеки с господдержкой. А вот в 2024 году первый взнос повысится до 30% — это уже более весомая сумма. Специалисты считают, что многие могут отложить покупку недвижимости до того момента, пока не смогут накопить необходимую сумму. Либо придётся брать потребительский кредит или микрозайм на первый взнос по ипотеке, что увеличит финансовую нагрузку на покупателей недвижимости.

Ипотеки с маленьким первым взносом продолжатся?

Некоторые эксперты все же высказались о том, что после повышения первого взноса рынок ипотеки практически прекратит свое существование. С таким мнением не согласен руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов — он уверен, эта позиция крайне пессимистичная и с реальностью ничего общего не имеет.

По словам специалиста, ЦБ не запрещает ипотеку с первым взносом ниже 20% — Центробанк только повышает для банков нормы резервирования рисков при выдаче кредита с первым взносом ниже 20%. Эксперт уверен, что ряд банков действительно отменят программы с низким первым взносом, но большинство банков просто увеличат ставки по ипотеке с низким первоначальным взносом.

«Нормы резервирования изменились с 1-го июня, на данный момент прошла уже половина месяца и что мы видим? В большинстве банков спокойно можно оформить ипотеку с первым взносом ниже 20% (от 10 до 15%). А в одном банке можно взять ипотеку вовсе без первого взноса, абсолютно официально, только ставка будет 13% годовых. Также стоит отметить, что по данным Дом.РФ средний первый взнос по ипотеке в 2023 году составляет 26%. То есть, даже если представить, что программ с первым взносом ниже 20% не будет, то на рынке все равно остается некоторый „запас прочности“», — пояснил нашему изданию Максим Чурилов.

Почему вводят такие меры?

По мнению Максима Чурилова, основная причина повышения норм резервирования со стороны ЦБ заключается в том, чтобы предотвратить появление «пузыря» и избежать той ситуации, когда стоимость залогов в банках практически равна сумме кредита. И если по таким кредитам начнется рост просроченной задолженности, то при реализации данного имущества банки не смогут покрыть остаток задолженности, а значит, у них будут образовываться дыры в капитале.

«Такая мера со стороны ЦБ РФ появилась в результате „борьбы“ Центрального Банка с субсидированными ипотечными программами, которые банки запускают совместно с застройщиками, когда у клиентов появляется возможность взять ипотеку с низким первым взносом, при этом по сниженной ставке, но за счет того, что квартиру клиент покупает по завышенной цене. В данной ситуации получается, что человек приобретает квартиру дороже ее реальной рыночной стоимости и в случае форс-мажора он не сможет ее продать по той цене, по которой купил», — пояснил эксперт.

Что изменится?

Максим Чурилов также считает, что повышение процентной ставки по программам с низким первоначальным взносом приведет к тому, что в общем объеме ипотечных сделок увеличится доля кредитов с более высоким первым взносом, но при этом общий объем выданной ипотеки может незначительно снизиться. Однако это будет временное явление, пока рынок не адаптируется к новым «правилам».

«При этом за счет данной меры значительно повысится качество банковских ипотечных портфелей, что как минимум снизит риск дефолта банков, чтобы мы не повторили судьбу американской банковской системы 2008 года», — заявил специалист.

По словам эксперта, одной из основных причин почему человек не мог оформить ипотеку являлось отсутствие первоначального взноса. Эта проблема существовала всегда и нельзя сказать, что сейчас она каким-то образом обострится.

«С одной стороны, люди, у которых невысокий первый взнос, будут брать ипотеку по повышенной ставке. С другой стороны, будут копить, чтобы собрать необходимую сумму, чтобы ставка была более комфортная. Но, вероятнее всего, сработает сценарий, при котором застройщики и банки дальше будут придумывать совместные проекты, чтобы стимулировать продажи недвижимости», — высказался Чурилов.

Что с рынком ипотеки сейчас?

По словам эксперта Максима Чурилова, сейчас на российском рынке ипотечного кредитования наблюдается сильный рост, который начался практически с начала года. Если посмотреть данные ЦБ, то можно увидеть, что в марте 2023 года сумма выданных ипотечных кредитов была почти такой же, как в декабре 2022 года.

«Эти показатели впечатляют, если отметить тот факт, что исторически декабрь — самый активный месяц года в рамках выдачи ипотеки. Также стоит упомянуть, что май 2023 года стал рекордным по выдачам ипотечных кредитов по сравнению с другими годами. До этого самый успешный был май 2021 года. А май этого года по сравнению с ним превзошел показатели более чем на 35%», — отметил Чурилов.

В Карелии же, наоборот, за последние несколько месяцев застройщики наблюдают небольшой спад по ипотеке. По словам Инны Лёвиной, многие клиенты стали выбирать рассрочку от застройщика в качестве программы оплаты за новостройку. Это может быть связано с тем, что госбанк поднял минимальную ставку по ипотеке с господдержкой.

«При сохранении действующих программ льготного ипотечного кредитования на новостройки, таких как „Господдержка 2020“, „Семейная ипотека“, „IT ипотека“ и других, рынок новостроек может продолжить развиваться. Но если программы перестанут действовать (как в части изменения ставок, та к и первого взноса), то люди не будут готовы брать ипотеку на новостройки на тех же условиях, что и на рынке вторичного жилья, что может спровоцировать снижение спроса, и, следовательно снижение объемов строительства», — сообщила специалист.