Что будет с рынком недвижимости осенью 2022 года в Петрозаводске и Карелии

Аналитика
Что будет с рынком недвижимости осенью 2022 года в Петрозаводске и Карелии
Что будет с рынком недвижимости осенью 2022 года в Петрозаводске и Карелии
23 сентября, 17:26Фото: 1MI
Стоит покупать квартиру осенью этого года или лучше отложить покупку? Будут цены расти или падать в ближайшие месяцы? Разбираемся вместе с экспертами

Покупка квартиры – новой ли, или уже «бывшей в употреблении» - все еще нерядовое событие для многих жителей Карелии. Сказать откровенно – для части населения – событие всей жизни, шаг, к которому готовятся годами.

Вполне понятно, что вопрос того, как будут меняться цены, стоит ли покупать квартиру – действительно животрепещущий. Многие с замиранием сердца отслеживают как дорожает и дешевеет жилье, какие предложения и акции в «меню» у застройщиков.

Особенно сейчас, когда ситуация меняется не так, как раньше было на рынке недвижимости, медленно и со скрипом, а буквально молниеносно.

Цены на бумаге и в жизни

В начале сентября федеральные издания сообщали: замминистра строительства РФ Никита Стасишин заявил о падении спроса на недвижимость в регионах. По сравнению с показателями прошлого года спрос упал на 50 процентов. Конечно, во многом этому способствовали изменившиеся цены.

Например, в Карелии во втором квартале этого года по отношению к первому цены на первичное жилье взлетели на 11 процентов. А если сравнить стоимость с показателем конца прошлого года, то рост составил в среднем 18,3 процента. И это – по всей Карелии. Стоимость улучшенного жилья выросла и вовсе больше чем на 23 процента за полгода.

При этом Карелиястат оперирует следующими ценовыми показателями: средняя цена на новостройку во втором квартале этого года составляла всего 98,9 тысячи. Правда, на «улучшенки» цена выше – более 110 тысяч рублей. Зато на вторичном рынке стоимость по Петрозаводску оценивается всего в 77,9 тысячи рублей.

Нельзя не сделать оговорку: Карелиястат оперирует всегда усредненными данными. А они – как средняя температура по больнице. Если обратиться к сайтам крупных застройщиков, то цены по Петрозаводску варьируются на новостройки от 120 до 150 тысяч рублей. На стоимость влияет технология строительства, стадия готовности дома, локация, класс недвижимости и множество других факторов.

Стоимость вторичного жилья также в реальном Петрозаводске, например, несколько иная. Конечно, можно найти «квадрат» и за официальные 78 тысяч. Но если квартира расположена в приличном доме (читай – не бараке, хрущевке или здании общежития), не в Пятом поселке (который в силу отдаленности живет по своим ценовым правилам), хозяева готовы подарить плиту или, скажем, строенный шкаф, то речь идет о других деньгах.

«На стоимость вторичной квартиры, безусловно влияет многое. Однако важно отличать выставленную собственником цену и ту, за которую в результате квартира уйдет», - отмечает риелтор Евгения. Посмотрим, например, однушку на Ключевой. Типовой, далеко не новый дом. Метраж – чуть больше 30 метров. Санузел совмещенный. Но при этом трубы и счетчики поменяны, стоит приличная душевая кабина. Собственник оставляет мебель и современную газовую колонку. Поэтому цена – в районе 90 тысяч за «квадрат».

Точно так же обстоят дела и с другим сектором недвижимости, о котором нередко не упоминают в общей картине– с частными домами. «Оборот» таких домов и правда идет своим путем. Но здесь и условия изначально другие. В Карелии можно купить дом и за 25 миллионов, и за два. Оба варианта будут, строго говоря, домами.

Но разница видна невооруженным глазом. Немаловажный фактор ценообразования – расположение и участок. Особенно сейчас, когда наличие собственного домика позволяет заработать на туристах. Ведь отдых в пределах России становится все более популярным и востребованным. А «отбить» покупку небольшого благоустроенного дома можно за пять – шесть лет.

Частные дома еще и потому отдельная тема для разговора, что фирм, поставляющих домокомплекты, много и в Карелии, и в соседствующей Ленобласти, заказать можно где угодно и что хочется. Технологий – множество. От дорогого бруса до бюджетного газобетона, ОСБ с утеплителем и прочих «экспериментальных» материалов.

Можно вообще строить своими руками буквально с нуля – по своему проекту. Соответственно, расценки будут разными, плохо поддающимися прогнозированию.

Однако и здесь, понятно, снижения цен не будет. И, представляется, не будет даже остановки в росте.

Немногочисленные коттеджные поселки от застройщиков в пригородах Петрозаводска – не показатель. Там в стоимость домов входит инфраструктура и статус резидента коттеджного поселка (как бы сомнительно это ни звучало в пределах пригородной застройки).

Фото:1MI

Достигнут ли уже ценовой потолок?

Когда правительство России утвердило льготную ипотеку, цены на жилье начали расти. Именно тогда ценовой потолок не просто был достигнут. Фактически – он был пробит. Специалисты в области операций с недвижимостью отмечали тогда: таких расценок в Карелии еще не было. Продавалось буквально все и очень быстро.

«Если обычно квартира уходила за месяц, может быть, за полтора, в тот период, когда появилась ипотека с господдержкой, пандемия набирала обороты, хаос был страшный – любую недвижимость покупали за полторы-две недели. Нередко – по неадекватной, завышенной цене», - отмечает Евгения.

Дело в том, что жилье воспринимается многими как идеальная инвестиция. Поэтому после февральских событий спада в покупательской активности тоже не было. Спрос был. Другое дело – предложение.

В начале марта этого года часть девелоперов в Петрозаводске взяла паузу. Причем – большая часть. Офисы продаж застройщиков закрывались на неопределенный срок. Дело не в том, что в одночасье стало нечего продавать.

Однако ситуация представлялась многим настолько не стабильной, а будущее, даже в пределах 2022 года, настолько туманным, что застройщики предпочли поступиться быстрой прибылью.

«У нас была на руках крупная сумма денег. Это были накопления, деньги от продажи машины. Решение покупать квартиру в Петрозаводске было, конечно, не спонтанным. Мы до этого семьей и сайты застройщиков изучали, и приезжали смотрели, кто и что строит, как выглядят жилые комплексы. Мы и в отделах продаж бывали в конце 2021 и в начале этого года. Так что ситуацию знали. И вот в начале марта выяснилось, что мы просто ничего не можем купить!»,- кондопожанка Людмила, которая в начале марта решилась на покупку квартиры в карельской столице.

Спад или стабилизация?

По словам жительницы Карелии, в двух крупных строительных компаниях ей сказали, что отделы продаж не работают в первые мартовские недели. И не будут ли пересмотрены цены, не ясно. А еще в одной компании, которая оказалась более-менее стойкой и продолжала работать в непростые мартовские дни, просто не нашлось нужного варианта.

В результате Людмила квартиру купила. Но на вторичном рынке. «Это, конечно, было не то, что мы хотели. Но, понимаете, было страшновато. Не понятно, что там впереди. Не понятно, как цены будут расти. Так что мы взяли то, что было. Квартиру мы покупали как вложение, сейчас сдаем ее, через время дети. Если решат из Кондопоги уезжать, поселятся в Петрозаводске».

Как будет развиваться ситуация, стоит ли пересматривать цены, будут ли покупатели – все это было совершенно застройщикам непонятно. Конечно же, вполне логично желание девелоперов придержать коней, отправить отделы продаж на каникулы и переждать.

В то же время население желало вложить средства в недвижимость. В отличие от ценных бумаг, акций и прочих активов, квартиры и дома всегда вызывают у жителей российских регионов доверие. Поэтому все имеющиеся свободные средства многие как раз в начале весны 2022 года решили вложить в расширение жилплощади.

«В феврале и марте спрос на жилье был на высоком уровне, как на первичное, так и на вторичное, - рассказал Евгений, сотрудник одного из городских агентство недвижимости. – Никакого снижения интереса в 2022 году по сравнению с показателями 2021 года, не было. Тем более, льготная ипотека поддерживала интерес».

Чуть позже, летом, спрос на квартиры пошел на спад. Но, во-первых, это типичное явление, уверены эксперты. Так бывает всегда. Лето – не лучшее время в продажах: отпуска, огороды.

А во-вторых, многих потенциальных покупателей и продавцов недвижимости «догнал» финансовый кризис, начавшийся в феврале 2022 года. Те, кто имел серьезное намерение (и, безусловно, финансовые возможности) приобрести недвижимость, сделали это ранее. Однако немало было и тех, кто решил отложить покупку до более внятных обстоятельств.

«Мы планировали купить квартиру у знакомых. Они очень удачно решили продавать как раз такую планировку, о которой мы с женой мечтали. Мы уже, что называется, ударили по рукам, нашли риелтора. Который взялся за юридическое сопровождение сделки. А потом лучился февраль-2022. И нам стало страшно. Жена меня отговорила. Сказала, у нас дети, деньги нужно поберечь, лучше переждать, купить жилье мы успеем и потом. В результате наша идеальная квартира ушла за пару недель. А мы остались с деньгами, которые теперь не знаем, куда пристроить. Потому что жизнь продолжается, конечно, несмотря ни на что»,- петрозаводчанин Артем, глава семьи с двумя детьми.

Возможно, именно по такой сложившейся картине с притормозившими застройщиками и осторожничавшими покупателями Никита Стасишин и составлял прогнозы и делал выводы о потере спроса на рынке недвижимости в регионах, о грядущем удешевлении недвижимости.

Согласно рейтингу ЕРЗ, действительно, в 50 регионах России очевидно падение интереса покупателей к жилью в 2022 году. Если взять в расчет только небольшие регионы, с количеством договоров долевого участия менее тысячи за квартал (к которым относится и Карелия), то в ряде субъектов заметно падение до 75 процентов от уровня 2021 года.

Но не будем забывать, каким ажиотажным был спрос на жилье в прошлом году. Любая стабилизация спроса на его фоне будет выглядеть как стагнациия.

Казалось бы, агентства недвижимости, строительные компании должны были к осени этого года в такой ситуации приложить усилия, чтобы заинтересовать возможных клиентов всеми предложениями, интересными и выгодными акциями, новыми лотами на рынке.

Тем более, у Минстроя страны есть готовый результативный, во всяком случае, логичный выход: снизить цену на жилье, повысить доступность льготной ипотеки.

Если вопросы ипотеки целиком в руках финансовых организаций, то на стоимость жилья могут повлиять сами застройщики. Тем более, что строительная отрасль традиционно считается одной из самых высокомаржинальных в стране.

«Ситуаций, когда цены на недвижимость снижались в системе у нас в регионе, я не помню, - отметил Евгений. – Это такой интересный момент, конечно. Цены могут перестать расти, это бывает. Но отыграть их назад, снизить, если речь идет не о конкретном предложении, не о скидке на отдельной продукт, практически не возможно».

Если бы дело было только в психологических и прочих аспектах ценообразования у самих застройщиков, вероятно, снижения расценок можно было бы ожидать. Гипотетически.

Не жадность, а необходимость

Однако практически на стоимость квартир оказывает влияние множество факторов. Например, система эскроу.

Изначально институт проектного финансирования создавался с исключительно благой целью: уберечь деньги дольщиков. Напомним, теперь строительные фирмы имеют доступ к деньгам дольщиков только тогда, когда дом введен в эксплуатацию. Если же стройка замораживается, деньги возвращаются покупателям недвижимости.

К слову, в Карелии историй с обманутыми дольщиками – пересчитать по пальцам. Откровенно говоря, их всего пять. И большая часть так или иначе приходит (если еще не пришла) к логическому завершению.

Сам механизм – весьма спорный. В случае, если обманутый дольщик получает свои кровные обратно спустя несколько лет (а обычный срок строительства дома – не менее двух лет, плюс полгода на передачу ключей – и это в случае, если стройка и так идет в графике; а если график сбивается, застройщик начинает «спотыкаться», отмалчиваться, пропадать, то срок может серьезно увеличиться), то на приобретение квартиры их уже вряд ли хватит. А если и хватит, то квартира будет явно меньшей площади чем та, в которую изначально средства вкладывались.

Кроме того, банки, выдавая застройщику средства на возведение дома, активно вмешиваются в проект и, конечно, имеют финансовый интерес: проценты. Переплата, разумеется, входит в ту сумму, которую озвучивают итоговому потребителю. То есть, покупатель недвижимости заплатит в любом случае, дороже.

Этим, говорят эксперты, влияние банков не ограничивается. Кредиторы дают девелоперам четкий план: за какую стоимость продавать квартиры и когда. Всем известно, чем ближе срок ввода дома в эксплуатацию, чем стадия готовности выше, тем дороже «квадраты». Именно поэтому многие стремятся «ловить» интересующие предложения на стадии котлована – это прекрасная возможность сэкономить. Причем иногда до трети цены.

Однако эскроу такую схему буквально ликвидирует. Банкам куда выгодней продать большую часть жилья на последних стадиях строительства, когда дом уже фактически готов. Соответственно, продать подороже.

Конечно же, на стоимость жилья оказывают влияние и цены на стройматериалы. По данным Росстата, стоимость некоторых стройматериалов за лето, конечно, снизилась. Но среди подешевевших – ни арматуры, ни бетона. Да и падение номинальное – 1,4 процента.

Напомним, что последние два года стройматериалы лишь прибавляли в цене. Причем не такими мизерными процентами, каким знаменуется снижение цены. Ровно год назад мы рассказывали о том, что к изучению причин ценовых скачек подключилась ФАС. Правда, к сожалению, даже присмотр антимонопольщиков вернуть расценки на приемлемый уровень не смог.

Делаем ставки

Нельзя забывать и про ключевую ставку. Напомним, Центробанк сначала взвинтил ее до рекордных 20 процентов в феврале, а потом начал постепенно опускать обратно. Сейчас ставка – на уровне восьми процентов. Скорее всего, на заседании совета директоров в середине сентября этот показатель будет снижен до 7,5 процента. Ряд экономистов говорит, что нельзя исключить снижения даже и до семи процентов.

Казалось бы, какое влияние на стоимость квартир могут оказать эти самые полпроцета-процент? Однако курс валют неизбежно будет корректироваться в сторону увеличения. Поэтому строительные материалы подорожают, считают эксперты. И это подорожание будет постепенным и не закончится в 2022 году. Иными словами, последствия сентябрьского снижения ставки будут ощущаться еще и в следующем году.

При этом, говорят карельские специалисты, ставка по ипотеке будет, вероятно, снижаться. Речь идет не о льготной ипотеке для семей, не об ипотеке на новостройки с господдержкой. Эти продукты и так пользуются очевидной популярностью, и в банках говорят: выдача достигла пика.

Дешеветь будет и обычная рыночная ипотека. Финансовые организации и некоторые карельские застройщики предлагают субсидированную ипотеку под «смешной» процент уже сейчас. Экономия достигается за счет увеличения первоначального взноса и, как ни странно, роста цены недвижимости.

Для примера: при стоимости квартиры в 4,4 миллиона рублей и сроке кредитования в 20 лет по льготной ипотеке платеж будет составлять чуть больше 31 тысячи в месяц, а при субсидированной может быть меньше на 10 тысяч рублей.

Такую ипотеку досрочно гасить не выгодно, зато можно серьезно сэкономить на ежемесячных платежах. Как показывает практика, именно этот показатель нередко становится определяющим при покупке жилья. Отдавать все равно приходится миллионы, но разница между, скажем, 20 и 10 тысячами раз в месяц куда ощутимей и существенней.

Спрос, говорят специалисты в области недвижимости из Петрозаводска, будет высоким. И осенью, которая всегда показывает подъем количества сделок с недвижимостью по сравнению с летом, поток клиентов у риелторов будет традиционным.

Кстати, спрос стимулируют, считает Евгения, и краткосрочные вклады под высокий процент.

После февральского финансового кризиса многие, напомним, жители Карелии, пожелали забрать свои деньги с банковских счетов на всякий случай.

Для того, чтобы банковские «кубышки» оставались полными и деньги продолжали работать, многие банки предложили баснословные проценты для новых коротких вкладов – до 20-25.

Соответственно, как раз к середине-концу лета сроки таких экстравыгодных вкладов подошли, ряд вкладчиков решил вложить полученную прибыть в недвижимость.

А вот предложений будет на карельском рынке, увы, не много.

Во-первых, все свободные квартиры уже распроданы. Стоит отметить, что строительные фирмы в Петрозаводске (который является центром коммерческого строительства) и без того не страдают от нехватки клиентов.

Рынок все еще не насытился квартирами. Нужны они и растущим семьям, и тем, кто хочет отделиться от родителей, и тем, кто едет из районов в поисках лучшей жизни, и, конечно, покупателям-инвесторам. Жилье – по-прежнему ценная инвестиция, хороший актив, лучший подарок растущим детям. Как раз потому, что не падает в цене.

Купить квартиру у застройщика за три миллиона, значит продать ее в день ввода дома в эксплуатацию за пять. А если район, например, растет и застраивается активно или попадает в зону комплексного развития территорий, то и за шесть, но через пару лет. Таких покупателей у девелоперов немало.

Ждать ли подъема цен на квартиры этой осенью?

Как правило, самые интересные варианты разбирают еще на начальных стадиях строительства домов. То, что есть на рынке сейчас – либо самые дорогие, эксклюзивные лоты, покупатель на которые находится не быстро, либо те самые квартиры в домах с проектным финансированием, которые по какой-либо причине не были забронированы ранее.

Во-вторых, пока в Петрозаводске нет новых правил землепользования и застройки (а появятся они не ранее следующего года), новых локаций застройщикам не откроют. Соответственно, не будет и новых проектов. Даже купив участок, застройщик нуждается в определенном времени для того, чтобы приступить к строительству.

Соответственно, уже в следующем году стоит ждать дефицита квартир в новостройках. А дефицит, как известно, снижению цен никогда и нигде не способствует.

Что же будет с рынком недвижимости осенью 2022 года в Карелии? Постепенное сокращение числа лотов, ценовое затишье. Пока что девелоперы не имеют возможности поднять цены, но и сбрасывать их нет нужды.

Если говорить о вторичном рынке, то и здесь, скорее всего, не стоит ожидать колебаний, по силе равных тем, которым мы все были свидетелями в пандемийные 2020-2021 и спецоперационный 2022 годы.

Иными словами – осень этого года для покупки квартиры – не лучше и не хуже других периодов. Но затягивать, учитывая предупреждения экспертов о грядущем дефиците предложений, тоже не стоит.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter