Змея, поедающая себя: что будет с ипотекой и ценами на жилье в Карелии

Рост цен на жилье — процесс постоянный. Но если до наступления пандемии этот процесс был постепенным и небыстрым, то начиная с 2020 года стоимость квартир и домов в регионе устремилась вверх без предупреждений и плато.

Введение льготной ипотеки лишь подстегнуло этот процесс. Вслед за мерами господдержки последовал ценовой кризис на рынке стройматериалов, сопровождавшийся расследованиями ФАС.

В результате, по данным Карелиястата, за минувший год цены на жилье в новостройках выросли на треть. К примеру, выросли до 70 тысяч рублей — почти на треть от прежней цены. «Квадрат» улучшенной жилой площади стоил в середине февраля около 60 тысяч, что на 10 процентов больше прежнего уровня.

Однако стоит учесть, что в данном случае речь идет о некоем «усредненном» жилье. Цены рассчитываются исходя из показателей по разным районам республики. Понятно, что в Петрозаводске стоимость одного квадратного метра значительно выше: от 85 до 140 тысяч рублей.

Значительно выросли цены и на строительство частного жилья. Здесь, прежде всего, сыграло роль повышение цен на стройматериалы и комплектующие.

Цены на вторичное жилье отстают незначительно, однако на рынке не новых квартир цена складывается из большего числа параметров. Играет роль, например, качество ремонта, новизна оставляемой бытовой техники и мебели, размеры коммунальных платежей, давность выполнения капитального ремонта в доме…

Цены обещали продолжать расти и дальше еще в начале этого года. Так, в конце января, по оценкам некоторых специалистов, ожидался рост стоимости ипотеки на 15 процентов.

Роковая дата

Однако никто не мог предположить, что 28 февраля окажется датой, которая в корне изменит все. Не исключено, что ипотечную систему ждет если не крах, то уж точно более чем серьезные изменения. Напомним, 28 февраля банк России повысил ключевую ставку до 20 процентов. Соответственно, первыми отозвались банки.

Часть российских банков еще 28 февраля заявила о том, что ставки по ипотеке будут повышены, а условия — пересмотрены.

Рост процентной ставки для новых кредитов очевиден, и уже зафиксирован в ряде банков. Так, в ВТБ повысились с 28 февраля ставки по собственным ипотечным программам на 4 п. п., минимальная ставка составляет 15,3% как для готового, так и строящегося жилья, говорится в официальном сообщении банка.

В «Россельхозбанке» отмечают, что заявки на ипотечные кредиты также принимаются в штатном режиме.

«Условия по кредитным продуктам будут обновлены в ближайшее время. В настоящий момент пересматриваются процентные ставки», — сообщают в банке.

«Сбер», который пока еще удерживает статус главного по ипотеке в РФ, тоже сообщил о том, что пока заявки на ипотеку принимаются в прежнем режиме.

Однако специалисты из банковского сектора в частных разговорах сообщают: заявки на ипотеку принимаются. Однако это не означает, что они рассматриваются и по ним принимаются какие-либо решения.

И если с уже выданной ипотекой все более-менее ясно, то с одобренной — нет. Часть банков уже заявила: одобренные ипотеки будут выданы под оговоренный процент в течение недели.

Деньги из банка — в квартиру

Именно поэтому риелторы в большей части агентств сейчас готовы к массовому наплыву клиентов.

«Те, кому ипотеку одобрили в последнее время, уже идут, — отметила сотрудница одного из городских агентств недвижимости. — Чтобы еще успеть приобрести жилье в ипотеку. Кроме того, уже есть запросы от тех, кто предпочел в последние дни снять деньги с банковских вкладов. Крупные суммы многие по-прежнему предпочитают вкладывать в недвижимость».

Однако эксперты предполагают: поток клиентов иссякнет довольно быстро. Во-первых, карельский рынок не перенасыщен предложениями. Во-вторых, банки сориентируются в ситуации очень скоро. При том уровне ключевой ставки, который существует сейчас, ждать от банков выгодных предложений нет смысла — им необходимо компенсировать риски в инфляции и девальвации.

Вполне вероятно, что ипотека как явление претерпит серьезные изменения в ближайшее время. Впереди — массовое повышение цен на рынке стройматериалов. Ожидается оно на уровне 20-30 процентов в отдельных секторах. Это, в свою очередь, потянет за собой рост цен на квартиры и дома у застройщиков.

Впрочем, рост этот вряд ли серьезно превысит тот, что уже был запланирован до наступления 28 февраля.

«Возможности потенциальных покупателей ограничены, — объяснила риелтор. — Тем более, когда банки поднимут стоимость ипотечных кредитов, эти возможности будут исчерпаны очень быстро. Не будем забывать и о психологических аспектах. Нынешние условия жизни максимально нестабильные, те перспективы, которые еще вчера казались близкими, теперь под вопросом. Поэтому многие стремятся сохранить имеющуюся наличность. Особенно, если ее не хватит на покупку квартиры сразу».

Горизонт планирования — до конца рабочего дня

Некоторые крупные строительные компании Петрозаводска, к примеру, по состоянию на 28 февраля «заморозили» продажи собственной недвижимости, поскольку пока четкого понимания ситуации и плана действий нет. В отпуска риелторов отправили на сроки от месяца до трех.

«Скорее всего, вслед за ростом цен придет снижение, — прогнозирует специалист. — Но вряд ли стоит рассчитывать на то, что цены значительно и быстро снизятся, рухнут. Такого не будет. Более вероятно, что они зафиксируются на конкретной точке и будут постепенно снижаться. Но когда ситуация как-либо укрепится, цены снова пойдут вверх».

Не исключено, что на рынок периодически будут попадать ипотечные квартиры. Инфляция ускорится, а процедуры рефинансирования банки будут запускать все менее охотно. В некоторых финансовых организациях они уже приостановлены на неопределенный срок. Однако маловероятно, что карельский рынок наводнят ипотечные квартиры.

Уже к 1 марта Сбер и некоторые другие банки заявили о росте ипотечных ставок до 18-19 процентов годовых. По мнению федеральных экспертов, это еще далеко не предел.

При таком быстром росте ипотека рискует превратиться в змею, пожирающую саму себя. Впрочем, сейчас слишком многое зависит от внешних условий. А пока горизонт планирования сузился до одного рабочего дня, важно, пожалуй, оставаться в трезвом уме. Не поддаваться панике и тщательно обдумывать каждый свой шаг.