Государственная регистрация договора аренды объекта незавершенного строительством

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее по тексту – Управление) посредством средств массовой информации неоднократно обращалось к теме государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Особого внимания на наш взгляд заслуживает тема государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества объекта незавершенного строительством.

В соответствии со ст. 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Законодательство не ограничивает возможности совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии государственной регистрации права собственности. Тем не менее, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав вынужден отказывать в государственной регистрации договоров аренды объектов незавершенного строительства по следующим причинам.

Пунктом 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается возможность эксплуатации построенного, реконструированного здания, сооружения только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. Пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, удостоверяющий выполнения строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем нормам законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам. Действующим законодательством предусмотрена административная ответственность за эксплуатацию объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Исходя из указанных норм, эксплуатация здания, сооружения без подтверждения, что они соответствуют требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, проектной документации, не допускается, поскольку представляет общественную опасность для граждан.

Таким, образом, аренда объектов незавершенного строительства противоречит смыслу арендных отношений. Исходя из назначения объекта незавершенного строительства, использовать его можно только с целью завершения строительства и последующего ввода в эксплуатацию.