Представительство при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации под представительством понимается совершение сделок и иных юридических действий одним лицом (представителем) от имени и в интересах другого лица в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. То есть, представительство - это такое совершение юридических действий представителем, при котором все правовые последствия возникают не у представителя, а у представляемого.

Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При приеме документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится, в том числе и проверка правоспособности сторон, наличие полномочий у представителя, в случае, если сделка или иные регистрационные действия совершаются от имени представляемого доверенным лицом.

Граждане, так же как и юридические лица, имеют возможность совершать сделки или другие юридические действия через представителя.

Так например, к услугам представителя прибегают в конкретных жизненных ситуациях (болезнь, командировка, занятость), а также в целях использования специального опыта и знаний представителя или экономии времени и средств.

Для совершения сделок представитель должен обладать соответствующими полномочиями.

Под полномочием понимается право, предоставленное лицу (в частности, представителю), на совершение сделок и иных юридических действий. Полномочие представителя определяется содержанием действий, выполнение которых ему поручено, то есть представляет собой волеизъявление.

Гражданским законодательством Российской Федерации установлено, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением установленных выше правил, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Выделяют два основных вида представительства:

1. Законное (обязательное), где полномочия представителя возникают на основании закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

2. Добровольное (договорное), при котором полномочия представителя возникают на основании доверенности, договора.

Первый вид представительства возникает, например, в случаях, когда лицо обладает неполной дееспособностью, например, несовершеннолетние, ограниченно в дееспособности или полностью лишено дееспособности. Такое представительство защищает, прежде всего, интересы несовершеннолетних и людей, страдающих психическими недугами. Такие представляемые не вправе назначать или определять полномочия представителей, точно так же как не вправе отменять полномочия представителей. Законными представителями являются: родители, усыновители, опекуны. Представительство по закону основывается на нормах права, которые определяют круг полномочий представителя. Так, например, часть 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) прямо указывает, что родители, усыновители или опекуны являются законными представителями детей, не достигших 14 лет (малолетних), и вправе совершать от их имени различные сделки и юридические действия. Полномочия родителей подтверждаются свидетельством o рождении ребенка. В случае, если представителем является опекун, то подтверждающим полномочия документом является постановление органов опеки и попечительства o назначении опекуна. Характеристикой законного представительства также является безотзывность полномочий законного представителя. Действия законного представителя могут быть оспорены лишь по основаниям, предусмотренным нормативными правовыми актами. Также к законным представителям относится единоличный исполнительный орган (директор, председатель и т.д.). То есть он вправе, в частности, представлять ее интересы во всех учреждениях и организациях, в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, а также совершать любые сделки от имени компании. Доверенность для этого ему не нужна. Ведь он действует на основании учредительных документов юридического лица. Чтобы подтвердить полномочия руководителя, необходимо представить, например, протокол общего собрания участников или акционеров общества либо заседания совета директоров, на котором был избран руководитель.

Добровольное представительство осуществляется по воле представляемого. Главной особенностью такого представительства является то, что личность и полномочия представителей определяют сами представляемые. Стандартный путь установления полномочий - выдача доверенности.

В соответствии ГК РФ под доверенностью понимается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Содержание доверенности должно быть правомерным, осуществимым и конкретным. В ней должны быть обязательно указаны полномочия представителя, которые формулируются так, чтобы их могли воспринять заинтересованные лица, дата выдачи и т.д. Если не указана дата выдачи доверенности, то она не имеет юридической силы. Представляемые вправе воздействовать на деятельность своего представителя и могут прекратить действие доверенности в любой момент путем ее отмены. По общему правилу представительство осуществляется безвозмездно, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Материал подготовлен управлением Росреестра по Республике Карелия