Posted 30 мая 2018,, 07:40
Published 30 мая 2018,, 07:40
Modified 30 октября 2022,, 19:04
Updated 30 октября 2022,, 19:04
По данным Центробанка на 1 января 2018 года, общий объем выданной в Карелии ипотеки превысил 44 млрд рублей, что на 11 млрд больше показателя 2017 года. На это повлияли снижение процентных ставок ЦБ и упрощение механизма получения кредита. Не остались в стороне и строительные организации. О том, какие подводные камни могут таиться в предложениях застройщиков, читайте в нашем материале.
Сейчас банки предлагают разного рода программы, по которым даже с минимальным пакетом документов можно быстро получить одобрение на покупку долгожданной квартиры. При этом одним из обязательных условий получения кредита является платежеспособность покупателя, которая определяется его среднемесячным доходом по специальной справке и наличием первоначального взноса в размере 10-15% от стоимости жилья. Покупатель может увеличить эту сумму, что может понизить процентную ставку и сумму переплаты.
Рассмотрим классическую схему покупки квартиры в ипотеку. Все начинается с выбора квартиры и визита в офис застройщика. Затем идет сбор документов и отправка заявки в банк. Для примера возьмем, заем на покупку квартиры за 2 300 000 руб. сроком на 20 лет по классической ипотечной программе без господдержки. Процентная ставка составит 9,9%, а первоначальный взнос – 15% или 346 050 руб. Этот «минимум» подтверждает финансовое состояние нашего клиента, его платежеспособность. Остальные 85% от суммы дает банк.
Стоимость квартиры | 2 307 000 ₽ |
Ставка, % ипотека | 9,9% |
Первоначальный взнос, % | 15% |
Первоначальный взнос, руб. | 346 050 ₽ |
Размер кредита | 1 960 950 ₽ |
Срок | 20 лет |
Ежемесячный платеж | 18 793,85 ₽ |
Переплата | 2 549 574,97 ₽ |
Нечто новое в эту схему внесли застройщики. На рынке недвижимости Северо-Запада, в том числе и в Карелии, появились предложения по продаже строящегося жилья «без первоначального взноса». Как выяснилось, такая реклама не имеет никакого отношения к ипотеке, а ни один банк не предлагает таких программ. По сути это лишь ловкий маркетинговый ход строительных компаний.
Такую возможность на свой страх и риск может предложить только застройщик, который отправляет в банк справку о якобы полученных от клиента необходимых 10-15%, хотя фактически деньги никто не платит. Проверка такого документа не проводится, ведь первоначальный взнос застройщик получает напрямую. Но стоимость квартиры для покупателя в этом случае увеличивается на 15% или сумму первоначального взноса.
Пересчитаем ежемесячный платеж и переплату, в случае, когда первоначальный взнос за клиента «заплатил» застройщик. Общая сумма кредита увеличилась до 2 653 050 руб., а ежемесячный платеж с 18 793 руб. до 22 110 руб. Общая переплата за 20 лет составит 3 345 549 руб., что на 658 906 руб. больше, чем, когда покупатель вносит свои средства.
Стоимость квартиры | 2 653 050 ₽ |
Ставка, % ипотека | 9,9% |
Первоначальный взнос, % | 0% |
Первоначальный взнос, руб. | 0 ₽ |
Размер кредита | 2 307 000 ₽ |
Срок | 20 лет |
Ежемесячный платеж | 22 110,42 ₽ |
Переплата | 3 345 549,97 ₽ |
Существует еще третий вариант: можно взять потребительский кредит, который покроет 15% первоначального взноса.
Потребительский кредит | 346 050 ₽ |
Ставка, % кредит | 14,0% |
Срок | 5 лет |
Ежемесячный платеж | 8 051,98 ₽ |
Переплата | 137 068,69 ₽ |
В этом случае в течение пяти первых лет клиент будете платить по 26 846 руб. в месяц, а затем эта сумма снизится до 18 793 руб. Это на 3 317 руб. ниже, чем он отдавал бы по программе «0 рублей первоначальный взнос». При этом экономия за 20 лет составит более 600 000 руб., а если цена квартиры будет больше, то и сумма увеличится.
Для наглядности:
Вариант | 1 вариант Ипотека с первоначальным взносом 15 % | 2 вариант 0% первоначальный взнос | 3 вариант Ипотека + потребительский кредит |
Стоимость квартиры по договору, руб. | 2 307 000 | 2 653 050 | 2 307 000 |
Общая сумма кредита | 1 960 950 | 2 307 000 | 2 307 000 |
Ежемесячный платеж первые пять лет | 18 740 | 22 110 | 26 846 |
Ежемесячный платеж оставшиеся 15 лет | 18 740 | 22 110 | 18 740 |
Размер переплаты | 2 549 875 | 3 345 545 | 2 686 944 |
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Конечный выбор остается за покупателем: копить деньги на первоначальный взнос, взять их в банке в виде потребительского кредита или согласиться на переплату, по сумме близкую к стоимости автомобиля, и не платить изначально ничего.
Решать вам.