«Даже не надо быть юристом, чтобы понимать, что это неправомерно»

Жительница карельской столицы Светлана Багамаева решила открыть сеть прачечных самообслуживания и под эти цели купила помещение в здании на проспекте Александра Невского. По СаНПиНу подвальное помещение жилого дома может использоваться для размещения подобных предприятий. Предпринимательница, чтобы подключить коммуникации, воду и электричество, обратилась за согласованием к другим жильцам.

Люди выступили против. После неудачных попыток объяснить, что прачечная ничем не навредит жильцам, Светлане пришлось обращаться в суд. Однако председатель товарищества собственников недвижимости, жительница этого же дома, обратилась с ответным иском в суд на Светлану и попросила признать договор купли-продажи помещения недействительным, а права петрозаводчанки на этот объект – отсутствующими. Из-за этого производство по иску самой Светланы был приостановлено.

Суд, как рассказала Светлана, частично удовлетворил иск: договор недействительным не признали, однако прав распоряжаться этим помещением у женщины теперь нет. Решение петрозаводского городского суда было обжаловано в Верховном суде Карелии, однако его оставили без изменений, и оно уже вступило в силу.

Во время судебного заседания председатель ТСН ссылалась на наличие в помещении технического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нужд всего дома. Поэтому, по ее мнению, этот объект является общим имуществом многоквартирного дома. Суд также признал подвал общедомовым — такой вывод был сделан после проведенной экспертизы. Однако защитники Светланы считают, что проведенная экспертиза не отвечает критерию объективности.

– Человек, который называет себя экспертом, должен все-таки обладать специальными познаниями и квалификацией, а сама экспертиза должна проводиться на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности. В нашем же случае, лицо, которому суд поручил проведение экспертизы, мотивировало свои выводы тем, что он все знает из личного опыта. Но это, конечно, недопустимо, – поясняет адвокат. – Фактически мы говорим о безосновательном лишении физического лица гарантированного конституцией права собственности. Багамаева купила помещение по договору, который не был признан судом недействительным, однако суд произвольно лишил ее права собственности.

С 90-х годов собственником этого помещения была мэрия. Потом оно было включено в программу приватизации и на торгах было продано физическому лицу. Он, в свою очередь, продал подвал Светлане.

– Получается, что ни прошлый владелец, ни Администрация, ни Светлана не могли знать, что данное помещение якобы с давних времен использовалось для обеспечения всего дома, - рассказал адвокат петрозаводчанки. Стоит отметить, что с 2000 года данное помещение использовалось как самостоятельный объект и сдавалось Администрацией в аренду под склад непродовольственных товаров, однако жильцы никаких претензий ранее не выдвигали, в суды не обращались.

Кроме покупки помещения, Светлана вложилась в ремонт и оборудование для прачечной.

– Для меня это большая сумма. Я взяла взаймы, продала все, даже квартиру, чтобы вложиться в бизнес. В 2014 году я зарегистрировала компанию, в 2015 стала осуществлять деятельность, через год приобрела помещение. И вот произошла такая ситуация. Сейчас, получается, я даже без собственного жилья. Меня это очень расстроило, эмоционально тяжело принять это все. Еще и не продать помещение, не сдать в аренду. 1 мая председатель ТСН мне перерубила кабель электроэнергии и я даже не могу пользоваться офисом. Вот в этом заключается несовершенство нашей правоприменительной системы. Тут даже не надо быть юристом, чтобы понимать, что это не правомерно, - делится Светлана.

По словам адвоката женщины, самой главной проблемой является то, что Светлана лишилась права собственности на это помещение, оставаясь его фактическим обладателем. С другой стороны, жильцы дома не имеют правовых оснований фактически завладеть помещением, даже обратившись в суд, по причине пропуска срока исковой давности. По словам правозащитника Светланы, председатель ТСН, которая инициировала судебную тяжбу, изначально выбрала неверный способ защиты права.

– Данное помещение не находилось в ее владении, оно находилось во владении собственника – Светланы. Она его купила, она им владела, ключи были у нее, она его использовала. Ранее помещение использовала Администрация, являющаяся правопредшественником Светланы. И с правовой точки зрения, если человек не владеет имуществом, на которое имеет претензии, он не может просто так заявить требование о признании права на него отсутствующим. Он должен истребовать помещение с чужого незаконного владения, - рассказал адвокат.

По его словам, суд поставил Светлану в чудовищное с точки зрения ее прав положение: женщина не может вернуть за помещение деньги, которые заплатила по договору купли-продажи. В обычной ситуации вернуть средства можно при признании сделки недействительной. Но здесь, как поясняет адвокат, договор купли-продажи признан действительным. Получить деньги, исходя из неосновательного обогащения продавца – прошлого владельца – также невозможно, потому что была совершена сделка. Также есть такая статья в гражданском кодексе, как «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя». При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. По словам правозащитника, на первый взгляд, данная конструкция применима в этой ситуации. Однако здесь помещение не изъято. Поэтому деньги просто невозможно получить обратно.

– Нам для этого необходима помощь, в том числе СМИ. Если на этот вопиющий случай будет обращено внимание общественности, каких-то правозащитных организаций, юристов, уполномоченного по правам предпринимателей, то на нашу кассационную жалобу, которую мы будем подавать, обязательно обратят внимание, - пояснил адвокат Светланы.

Подобные судебные разбирательства в Петрозаводске уже были, однако экспертиза не всегда признавала аналогичные помещения общедомовыми. Поэтому и в исках зачастую отказывали. Однако в ситуации Светланы все сложилось по-другому. По мнению адвоката, это может быть связано с тем, что ранее в этом доме другое помещение, принадлежащее Администрации Петрозаводска, было признано общедомовым имуществом. Тогда представители мэрии не пришли в суд, ничего не оспаривали, поэтому решение о признании права собственников жильцами на данное помещение было вынесено заочно. И если бы суд отказал в иске к Светлане, то вышла бы парадоксальная ситуация: одно помещение было признано общедомовым, а второе – нет. В одном и том же доме. Возможно, суд исходил из этого при вынесении решения, а не из закона. Но это, как говорит правозащитник, совсем недопустимо.

Единственная возможность что-то изменить, по мнению адвоката – обжаловать уже вступившее в силу решение в кассационном порядке, в том числе в Верховном суде Российской Федерации.